Devenir promoteur immobilier : si vous vous intéressez aux métiers de l’immobilier et avez un goût pour le droit, la finance ou la construction, vous pourriez vous demandez comment devenir promoteur immobilier. La promotion immobilière désigne la réalisation d’un projet immobilier comme un immeuble d’habitation ou de bureaux, de sa conception à sa commercialisation. Cette carrière implique de nombreuses tâches et demande des connaissances pointues et variées.La promotion immobilière peut s’avérer une activité difficile pour un débutant, mais elle n’est pas hors de votre portée tant que vous faites preuve de patience, d’ambition et surtout d’ingéniosité. À votre toute première expérience, la tâche la plus importante consiste à déterminer les propriétés de votre région qui ont le plus grand potentiel commercial.
Ensuite, vous devez assurer le financement et acquérir la propriété lorsqu’elle offre un cout avantageux qui vous permet de minimiser les risques financiers. Une fois que vous l’aurez adaptée à votre vision, décidez s’il est préférable de la louer ou de la vendre pour l’ajouter à votre liste de propriétés générant des bénéfices.
Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
La promotion immobilière, un métier varié
Si vous voulez découvrir ce que fait un promoteur immobilier aussi appelé responsable de programmes, chargé d’opérations ou monteur d’opérations, sachez qu’il mène de A à Z la réalisation d’un projet immobilier d’envergure, de sa conception à sa commercialisation en passant par sa construction. Souvent spécialisé dans un type de projet immobilier, il conçoit par exemple des immeubles d’habitation, des locaux d’entreprise ou encore des complexes touristiques. Si la plupart des projets concernent de l’immobilier neuf, certains impliquent de transformer des bâtiments existants (on parle alors de redéveloppement). Ce professionnel travaille seul ou au sein d’une société de promotion immobilière, dont il peut être salarié ou associé.
On trouve également des promoteurs immobiliers dans certaines agences immobilières ou entreprises du bâtiment.
La conception d’un projet immobilier
Dans la phase préparatoire de chaque projet, le promoteur immobilier s’occupe de toute la partie stratégique, financière et administrative.
Dans un premier temps, il définit le concept de son projet de construction, analyse le marché immobilier local et recherche un terrain sur lequel construire son projet.
Une fois qu’il a trouvé un terrain adéquat, il étudie la faisabilité de son projet avec un architecte ou un bureau d’études. Si tout va bien, il achète le terrain et leur confie l’élaboration des plans.
Avant de pouvoir lancer la construction, il s’occupe du montage juridique (notamment l’obtention des autorisations nécessaires, comme le permis de construire) et financier (détaillé ci-dessous).
Cette première phase est extrêmement importante, car le promoteur immobilier est le garant de la réussite du projet, dont il assume les risques juridiques et financiers.
Le montage financier
Avant de lancer les travaux, le promoteur immobilier doit s’assurer que son projet sera rentable et qu’il pourra le financer. Il commence donc par établir le budget de son projet immobilier (achat du terrain, travaux de construction, etc.). Il étudie également le marché immobilier pour se faire une idée des prix auxquels il pourra vendre ou louer les futurs locaux. Il doit ensuite rassembler les fonds nécessaires, bien avant de commencer les travaux. Pour cela, il peut s’appuyer sur différentes sources :
les fonds dont dispose sa société ou dont elle devrait disposer prochainement ;
l’emprunt à des établissements bancaires et financiers ou à l’État ;
l’emprunt à des investisseurs publics ou privés ;
l’obtention de subventions publiques ou privées ;
le financement participatif (crowdfunding) ;
la vente sur plans ou la pré-location, etc.
Cette dernière source de financement est la plus intéressante, puisque plus vite le promoteur immobilier parviendra à vendre ou louer les locaux (appelés lots) qui constituent le projet immobilier, plus vite il sera assuré de sa rentabilité.
Une fois son budget défini, le promoteur immobilier doit réunir les prestataires qui participeront à la construction de son projet immobilier. Pour cela, il prépare un cahier des charges et lance des appels d’offres afin de sélectionner les entreprises (de construction, paysagisme, etc.) qui répondront le mieux à ses besoins.
Avant et pendant les travaux, le promoteur immobilier :
définit un calendrier que chacun est tenu de respecter ;
supervise le travail des différents intervenants sur le chantier ;
veille au respect des lois et normes en matière d’urbanisme et de sécurité ;
accomplit les formalités administratives tout au long de la construction ;
s’assure du respect du cahier des charges, du budget et des délais, etc.
Toutes ces étapes demandent une excellente organisation et impliquent de nombreux déplacements entre son bureau et le chantier. Durant cette phase, le promoteur immobilier est souvent amené à faire des heures supplémentaires et à travailler le soir et le week-end.
La commercialisation des nouveaux locaux
Le travail de commercialisation commence donc en amont des travaux et se termine après la livraison des nouveaux bâtiments. La vente ou location des différents lots (voire du bâtiment ou complexe immobilier entier) prend du temps. Pour faire connaître son projet immobilier et donner envie à des acquéreurs ou locataires potentiels de réserver leur lot, le promoteur immobilier prépare des supports de communication, comme des affiches, des plaquettes commerciales, un site Internet ou encore une vidéo de présentation (par exemple pour un spot publicitaire). Dans certains cas, la société de promotion ou l’agence immobilière pour laquelle il travaille va également s’occuper de la gestion de ces nouveaux bâtiments et des lots en location. Toutefois, cette activité ne fait pas systématiquement partie du métier de promoteur immobilier.
Comment devenir promoteur immobilier ?
Officiellement, la profession de promoteur immobilier ne demande aucun diplôme particulier. Toutefois, en raison des nombreuses compétences qu’elle requiert, il est indispensable de se former dans les domaines liés à ses différentes missions : immobilier, architecture, droit, finance, vente, etc. C’est pourquoi les employeurs exigent souvent un niveau bac +5 ou une certaine expérience dans un domaine pertinent.
Faites un plan d’affaires détaillé
Comment devenir producteur immobilier : après avoir décidé de tenter votre chance dans la promotion immobilière, la première des choses à faire sera de décrire brièvement comment vous allez concrétiser votre idée. Prenez une feuille et un stylo et faites une petite description de votre entreprise exactement comme vous l’imaginez et expliquez comment elle pourrait servir à votre collectivité. Dressez ensuite une liste des ressources dont vous disposez, comme les fonds de démarrage et les contacts avec les propriétaires de la région . Parmi les questions importantes à considérer figurent le capital à votre disposition, la capacité de gérer plusieurs propriétés par vous-même et vos chances de réussite vu l’état actuel du marché immobilier.
La promotion immobilière sera-t-elle votre activité à temps plein ou une activité à temps partiel visant à diversifier vos revenus ?
Soyez précis quant à vos objectifs
Comment devenir promoteur immobilier : pour faire de la promotion immobilière une activité lucrative, il est indispensable d’avoir un objectif plus clair en tête : « investir dans une propriété pour gagner beaucoup d’argent. » Une meilleure façon de procéder est de commencer par un plan modeste, mais précis, comme celui-ci : « je désire acheter le vieil immeuble de Saint-Louis et le transformer en des logements abordables pour les étudiants. » En établissant une stratégie de base, vous aurez une vision plus tangible de ce qu’il faudra faire pour y parvenir. Assurez-vous que vos objectifs soient réalistes lorsque vous démarrez et établissez un portefeuille (et votre réputation) avec une propriété à la fois. Fixer vos objectifs à un niveau trop élevé pourrait se révéler une erreur couteuse.
La méthode la plus simple pour entrer sur le marché est d’acheter une maison, de la rénover puis de la vendre. De là, vous pouvez envisager des propriétés plus grandes et plus dispendieuses .
Réfléchissez aux besoins immobiliers de votre région
Comment devenir promoteur immobilier : peut-être que les maisons de banlieue situées à l’extérieur d’un pôle industriel prometteur sont quasiment inexistantes ou qu’il y a un manque de restaurants modernes dans la ville. Partout où la demande se fait se sentir, il y a une possibilité pour un développement immobilier rentable. En général, les projets les plus fructueux sont ceux qui comblent les besoins des habitants . Considérez toujours la population vivant dans la zone où vous développez le projet. Il est important d’élaborer votre projet immobilier en tenant compte de l’acheteur potentiel ou du locataire. Si, par exemple, vous habitez une zone où vivent beaucoup de personnes plus âgées, il peut être bien plus logique de construire des maisons ou des appartements de plain-pied, facilement accessibles, plutôt que des bâtiments de luxe à plusieurs étages, même s’ils sont à la mode.
Comment devenir promoteur immobilier : après avoir établi un plan réalisable pour votre premier projet immobilier, rendez-vous à la banque et passez en revue votre programme avec l’un des spécialistes en développement immobilier de l’équipe. Il vous fournira probablement une estimation exacte de tous les couts liés à l’achat, de même que du montant de l’aide financière que vous pouvez recevoir. Dans de nombreux cas, la banque garantira jusqu’à 70 à 80 % des couts d’achat primaires, mais pourrait ne pas couvrir les dépenses accessoires, telles que les frais de construction et de licences . Comme tout autre type de prêt, vous devrez peut-être présenter une preuve de votre crédit ou fournir des garanties pour être considéré comme un investisseur sérieux. Certains établissements peuvent même vous obliger d’effectuer un dépôt de 15 à 20 % environ du cout total prévu du projet .
L’achat et la rénovation des propriétés résidentielles et commerciales nécessitent beaucoup d’argent. À moins d’avoir un montant considérable d’économies en réserve, vous aurez probablement besoin de compter dans une certaine mesure sur un financement externe. Réfléchissez correctement à votre proposition et découvrez si elle a vraiment du potentiel. La banque peut décider de rejeter votre requête de financement si elle estime que vous prenez un risque très élevé .
Établissez des limites financières sures
Comment devenir promoteur immobilier : trouvez un montant supérieur que vous estimez pour une propriété donnée et tenez-vous-en à cette somme. Ainsi, vous éviterez que l’on vous persuade d’accepter des ententes qui, en fin de compte, ne feront que vous faire perdre de l’argent. Faire des budgets et des investissements responsables est l’une des étapes importantes pour obtenir des résultats à long terme. Le montant que vous devriez être prêt à payer dépendra de divers facteurs comme l’économie, la situation géographique et la valeur estimée du projet terminé. Il varie donc d’un projet à l’autre. L’activité de développement immobilier est très semblable aux jeux d’argent : il vaut mieux gagner peu, mais souvent que de miser beaucoup pour tout perdre.
Décidez si vous allez acheter la propriété pour la vendre ou la louer
Acheter un appartement pour le louer est une option relativement peu risquée pour générer des profits lorsque vous démarrez cette activité, car cela vous donne la possibilité de récupérer votre investissement moyennant des frais de location. D’autre part, acheter un local pour le vendre vous permet de le rénover et de vous lancer sur un autre projet sans vous soucier de la manière dont l’évolution du marché pourrait affecter la valeur brute de la propriété. Examinez à nouveau votre plan commercial initial et les ressources dont vous disposez pour déterminer l’option pouvant générer une plus grande rentabilité . La majorité des nouveaux promoteurs immobiliers préfère acheter des propriétés pour les louer. De cette manière, ils ont un flux constant de revenus sur lesquels ils peuvent compter et qui peuvent à leur tour être utilisés pour d’autres projets. Si vous préférez cette approche, essayez de gagner jusqu’à 10 % de vos investissements initiaux grâce aux frais de location chaque année.
Lorsque vous achetez des propriétés à revendre, il vaut mieux demander au minimum 30 % du montant d’achat total afin de justifier les dépenses. Par exemple, 150 000 euros de revenus locatifs annuels suffisent pour garder une propriété de 1,5 million d’euros à flot. Pour un seul projet avec un investissement de 4 millions d’euros, vous en ferez une bonne affaire si vous revendez le bien immobilier pour au moins 1,2 million d’euros de plus .
Connaissez les risques liés à l’achat d’une propriété
Il n’y a aucune garantie que les biens que vous achetez vous rapporteront de l’argent, même s’ils sont situés précisément au milieu d’une région qui connait un boum économique. Comme pour toute entreprise commerciale, il y a toujours un élément de hasard. Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir vivre de manière réaliste sans les revenus d’une nouvelle propriété, ce serait plus sage de trouver une option plus sure. D’innombrables autres facteurs immatériels peuvent empêcher une propriété de générer des profits comme vous l’espériez.
Il s’agit notamment des problèmes structurels imprévus et de l’évolution du contexte économique. Ces facteurs sont souvent difficiles ou impossibles à prévoir.
Ciblez les propriétés dans des zones prometteuses
Une bonne règle à suivre consiste à identifier les zones qui commencent à peine à montrer des indices de croissance ou qui ont vu récemment leur popularité augmenter. Ainsi, vous pouvez acquérir une propriété à un prix bas et la vendre plus cher, en maximisant vos profits . Ciblez les locaux abordables qui sont proches des établissements scolaires, des grandes sociétés, des centres commerciaux et d’autres sites susceptibles d’attirer des acheteurs. Une erreur courante des promoteurs novices est de rechercher des endroits déjà prospères et d’essayer de s’y rendre. Gardez à l’esprit que plus la croissance est forte, plus les possibilités d’expansion sont faibles .
Recherchez des vendeurs motivés
Comment devenir promoteur immobilier : vous réaliserez de bonnes affaires avec des gens qui doivent vendre un bien dans les meilleurs délais. Il peut s’agir d’un propriétaire d’entreprise en faillite, d’un couple divorcé ou d’un propriétaire qui s’installe ailleurs et n’a pas un grand intérêt pour la propriété. Ces personnes savent que si elles ne vendent pas leurs biens immédiatement, elles pourraient perdre une grande partie de leur investissement . Songez à retenir les services d’un agent immobilier qui vous aidera à trouver des propriétés et à négocier leurs prix. Généralement, les agents immobiliers essaient de découvrir les raisons pour lesquelles des vendeurs se séparent de leur propriété, ce qui pourrait vous donner un avantage lorsqu’il est temps de faire une offre.
Prenez tout votre temps avant d’effectuer un achat
Ne soyez pas pressé de conclure une affaire. Avant de vous engager, vous devez être sûr d’avoir bien mené vos recherches et évalué les risques et les gains potentiels de chaque bien immobilier que vous ciblez. Autrement, vous pourrez vous retrouver à dépenser plus de ressources que vous ne l’auriez jamais imaginé et vous finirez par subir une perte de rendement . Posez au propriétaire actuel toutes les questions que vous pourrez avoir au sujet de considérations comme l’entretien, le zonage et les taxes. Si nécessaire, prenez quelques jours pour réfléchir à votre décision.
Une fois que vous aurez trouvé la propriété parfaite, n’hésitez pas à signer le contrat avec votre nom et votre signature dessus.
Effectuez des travaux de rénovation avec une équipe de travailleurs
Une fois que la propriété vous appartient, vous n’aurez qu’à la rénover pour la revendre. En fonction du type de propriété, vous pouvez devoir embaucher un entrepreneur ou des architectes, une équipe de construction, des ingénieurs, des designers et des décorateurs d’intérieur afin de concrétiser votre vision. L’objectif premier ici est de la rendre meilleure qu’elle ne l’était lorsque vous l’avez achetée, ce qui augmente sa valeur. Pour les petits projets et les maisons unifamiliales où il serait financièrement impossible de recruter d’autres personnes, vous pouvez économiser sur les frais de réparation en faisant vous-même les travaux de rénovation de base.
Au moment de vendre la propriété, évaluez-la de manière cohérente avec les améliorations apportées. Vous devez être disposé à négocier de façon raisonnable pour atteindre une somme suffisamment proche de votre prix de vente pour que vous puissiez vivre avec.
Avertissements : Compte tenu de son risque inhérent, la promotion immobilière n’est peut-être pas l’activité la plus sure pour les personnes ne disposant pas d’un filet financier important.
Conclusion
Avant de commencer à planifier votre premier projet immobilier, épargnez autant de capital que possible pour compléter les emprunts que vous avez contractés dans le cadre de vos affaires. Vous serez heureux de l’avoir fait si les dépenses finissaient par être plus élevées que ce que vous aviez négocié. Veillez à ce que les travaux de rénovation effectués sur vos propriétés respectent les paramètres définis dans les codes de zonage et de construction de la région. C’est peut-être une bonne idée de collaborer avec un responsable chevronné en développement immobilier pour vos deux premiers projets. Il pourra vous offrir des conseils précieux et vous aider à éviter les pièges qui ont tendance à causer des problèmes aux débutants.
L’achat de propriétés lors d’une vente aux enchères peut être un excellent moyen de tirer parti d’une offre avantageuse. À mesure que vous gagnerez en expérience, il vous sera plus facile d’obtenir des prêts et de faire approuver ultérieurement des demandes d’autorisation.
